兄弟姉妹で実家を「共同売却」する段取りと注意点

実家を複数の兄弟姉妹で相続することになり、「売ることには賛成だけど、何から手をつければいいのか分からない」という方に向けた記事です。共有名義（一つの不動産を複数人で共同所有している状態）の実家を売却するときの段取りと、注意しておきたい点をまとめます。

1. 実家は今、兄弟姉妹全員の「共有」になっています

相続が始まると、遺産分割（誰が何を引き継ぐかを兄弟姉妹で決めること）が終わるまでの間、実家は兄弟姉妹全員が共同で所有している状態になります（民法第898条）。この状態で不動産全体を売却する（第三者に譲渡する）には、共有者全員の合意が必要というのが原則です。一人でも反対すると、不動産全体の売却手続きを進めることができません。また、連絡が取れない相続人がいる場合も、そのままでは手続きが止まってしまいます（一定の要件を満たせば、裁判所の手続きを利用できる場合もあります）。

一方で、自分の持分（共有割合）だけを売る、つまり自分の取り分だけを第三者や他の兄弟姉妹に譲ることは、持分も所有権の一種であることから、各共有者が単独で行うことができるとされています。ただし、持分だけの売却は買い手が限られ、価格も下がりやすいため、多くの場合は兄弟姉妹全員で足並みをそろえて不動産全体を売る方が有利です。

2. 「換価分割」という進め方

相続した実家を共同で売却し、その代金を兄弟姉妹で分けるという分割方法を「換価分割」と呼びます。実家のように現物では分けにくい財産を、いったん現金に換えてから公平に分ける方法として、実務上よく使われています。

具体的には、遺産分割協議書（誰が何を引き継ぐかをまとめた書面）に「実家を売却し、その代金を相続分に応じて分ける」旨を記載し、兄弟姉妹全員が署名・実印での押印をして進めるのが一般的です。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や審判の手続きを利用する道もあります。

なお、手続きの都合で兄弟姉妹のうち一人の名義で相続登記をしてから売却することもありますが、その場合は遺産分割協議書に「売却のための便宜上の名義であること」を明記しておくことが大切とされています。この記載が漏れると、売却代金を他の兄弟姉妹に分けた際に贈与と扱われるおそれがあるため、書き方は事前に税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。

3. 売却までに必要な段取り

兄弟姉妹での共同売却は、次のような順番で進めることが多くなります。

• 相続人・相続財産の確認：戸籍謄本を集めて相続人を確定し、実家の登記事項証明書（名義や権利関係を確認する書類）を取得します。
• 相続登記：実家の名義を、亡くなった方から兄弟姉妹全員（または遺産分割協議で決めた名義）に変更します。2024年からは相続登記が義務化されています。また、売却する場合は、そもそも相続登記を済ませていないと買主への名義変更ができません。
• 窓口となる代表者を決める：売却活動や不動産会社とのやり取りを一本化するため、兄弟姉妹の中から代表者を決めておくと、話がスムーズに進みます。ただし、契約書へのご捺印や重要な意思決定は、原則として兄弟姉妹全員の関与が必要です。
• 売買契約・引き渡し：買主が決まったら、兄弟姉妹全員が売主として契約書に署名・実印での押印をします。遠方に住んでいる方がいる場合は、郵送でのやり取りや、司法書士による本人確認手続きを利用することもあります。

4. つまずきやすいポイント

• 意見が割れる：「早く売って現金化したい人」と「もう少し高く売れるまで待ちたい人」で意見が分かれることがあります。売却の希望条件（最低金額・時期）を早めにすり合わせておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。
• 連絡が取れない相続人がいる：疎遠な兄弟姉妹や、住所が分からない相続人がいる場合は、戸籍の附票（本籍地に紐づく住所の記録）などをたどって連絡先を確認する必要があります。
• 一部の持分だけを先に売ってしまう：資金が必要になったからといって自分の持分だけを急いで売却すると、買主が制限されたり、後から不動産全体を売る際に他の兄弟姉妹との調整が複雑になったりすることがあります。全体の方針を先に相談することをおすすめします。
• 話し合いに時間をかけすぎる：相続税の申告が必要な場合、申告・納付には期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）があります。共同売却の話し合いに時間がかかりそうな場合は、この期限も意識しながらスケジュールを調整することをおすすめします。

5. まずは相続人全員での方針合わせから

共同売却をスムーズに進める鍵は、早い段階で相続人全員の意向をすり合わせておくことです。遺産分割協議書の作成や相続登記の手続きについては、行政書士・司法書士・税理士などの専門家をご紹介できます。

当社は、複数の相続人による共同売却のご相談にも対応しております。兄弟姉妹間での話し合いの材料となる無料査定のご提供から、実際の売却（仲介）まで、あわせて相続に関するご相談も承っております。対応エリアは神奈川県・東京都・埼玉県・栃木県です（ヴィーナスリアルエステート株式会社／神奈川県知事（1）第31910号）。お問い合わせフォームよりご連絡ください。内容を確認のうえ、こちらから折り返しご連絡いたします。