実家を売ったら税金が最大3,000万円控除される「空き家特例」

相続した実家が古い空き家で、「売ったら税金がどのくらいかかるのか分からず、売却に踏み切れない」というご相談をよくいただきます。実は、一定の条件を満たせば、売却によって得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度があります。この記事では、この「空き家特例」と呼ばれる制度の仕組みと注意点を整理します。

1. 「空き家特例」とはどんな制度か

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。相続や遺贈によって実家を引き継いだ方が、その家（または家を取り壊した後の土地）を売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば、その利益（譲渡所得。売却代金から取得・売却の費用を差し引いた、手元に残る利益部分のことです）から最高3,000万円を控除できる制度です。

この制度は2016年（平成28年）4月1日から2027年（令和9年）12月31日までの時限的な措置です。いずれ見直される可能性もあるため、対象になりそうな方は検討を先延ばしにしすぎないことをおすすめします。

2. 対象になる家の条件

この特例を受けるには、売却する家が次のような条件を満たしている必要があります。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家であること：おおむね、現在の耐震基準（建物が地震に耐えられるとされる基準）が導入される前の時期に建てられた住宅が対象になります。
• マンションなど、区分所有登記がされた建物ではないこと：一戸建てなど、区分所有ではない建物が対象です。
• 相続が始まる直前の時点で、亡くなった方お一人だけが住んでいたこと：同居していたご家族がいた場合は対象外となります（ただし、老人ホームなどへの入所が理由で空き家になっていた場合は、一定の要件のもとで対象になることがあります）。
• 相続してから売却するまでの間、貸したり、住んだり、事業に使ったりしていないこと：一時的な賃貸でも、この期間に一度でも人に貸したり使ったりすると対象外になります。空き家のまま維持していることが前提です。
• 配偶者や親族など、特別な関係にある方への売却でないこと。

3. 控除を受けるための売り方のルール

条件に当てはまる家であっても、売り方によっては特例を受けられません。主なルールは次のとおりです。

• 相続が始まってから3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること。たとえば2026年中に相続が始まった場合、この要件だけで見れば2029年末までが目安です。ただし、制度そのものの期限（現行では2027年12月31日までの売却）が先に来るため、実際にはそちらの期限も必ず確認してください。
• 売却代金が1億円以下であること。数回に分けて売った場合や他の相続人がこの家や土地の一部を売却している場合は、相続のときから、この特例で売却した日の3年後を経過する日が属する年の12月31日までに売った分を合わせて判定します。合計が1億円を超えたときは、その売却日から4か月以内に修正申告と納税が必要です。

建物を売る場合の耐震要件は、次のいずれかを満たす必要があります。

• 売却の時点で、すでに一定の耐震基準を満たしている。
• 建物を取り壊して更地にしてから、土地を売る。
• （2024年以降の売却の場合）そのまま先に売却し、売却した年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取り壊されること（通常は買った方の側で行われます）。

3つ目のように、引き渡した後の耐震改修・取り壊しでも対象になる場合があります。進め方は売却のタイミングで変わるため、個別にご相談ください。

4. 気をつけたいポイント

• 相続人が3人以上いる場合の控除額：2024年（令和6年）1月1日以後の売却では、その家や土地を相続で取得した相続人が3人以上いる場合（相続人全体の人数ではなく、この不動産を取得した人数で判定します）、控除額の上限は3,000万円ではなく2,000万円になります。
• 同じ不動産で他の特例と重ねて使うことはできません：売却した家や土地について、相続税を払った分を取得費に加算できる別の特例など、他の税制上の特例とこの空き家特例をあわせて使うことはできません（制限はこの特例を使う不動産についてで、別の不動産の売却には及びません）。
• 同じ方が亡くなったことによる相続では、1つの家・土地につき1回限り：同一の被相続人から相続した家や土地について、すでにこの特例を使っている場合は重ねて使えません。母屋と離れなど複数の不動産を順番に売る場合はこの点もご確認ください。
• 市区町村が発行する確認書などの書類が必要：確定申告の際には、家屋が要件を満たしていることを市区町村長が確認した書類（被相続人居住用家屋等確認書）や、耐震基準を満たす場合はその証明書（耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し。売却前に耐震基準を満たしている場合は、譲渡の日前2年以内の調査によるものに限られます）などの添付が必要です。準備に時間がかかることもあるため、早めの確認をおすすめします。

5. 自分の家が対象になるか確認する方法

まずは、実家の建築時期・登記の状況（区分所有かどうか）・相続後の利用状況（貸したり住んだりしていないか）を確認することから始めましょう。

耐震基準を満たしているかどうかの技術的な診断や証明書の取得には、建築士など専門の資格を持つ方の調査が必要です。当社では、無料査定や売却（仲介）のご相談はもちろん、相続全般のご相談も承っております。控除額の計算や確定申告は税理士、登記や書類関係は司法書士・行政書士など、専門家をご紹介できます。

対応エリアは神奈川県・東京都・埼玉県・栃木県です（ヴィーナスリアルエステート株式会社／神奈川県知事（1）第31910号）。「対象になるか分からない」という段階でも構いませんので、お問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。ご記入いただいた内容をもとに、こちらから折り返しご連絡いたします。